Материнский капитал на вторичное жилье: можно ли использовать

Материнский капитал можно использовать для покупки квартиры на вторичном рынке. Это один из самых востребованных способов распорядиться сертификатом. Закон не ограничивает вас только новостройками – вторичное жилье тоже подходит, но при соблюдении ряда условий.

В этой статье разберем, как купить квартиру на вторичке с помощью маткапитала, какие есть нюансы при покупке с ипотекой и без нее, и на что обратить внимание, чтобы сделка прошла без проблем.

Можно ли использовать маткапитал на вторичку

Материнский капитал на вторичное жилье – это законный вариант улучшения жилищных условий. Вы можете купить квартиру или дом на вторичном рынке, если объект отвечает требованиям Социального фонда (СФР).

Принципиальное отличие от новостроек: ограничений по возрасту дома или типу постройки для вторички нет.  Главное, чтобы жилье было пригодным для проживания, не аварийным и не находилось под арестом.

Однако есть важное условие: если ребенку, в связи с рождением которого выдан сертификат, еще нет 3 лет, потратить маткапитал на вторичку можно только через ипотеку или целевой заем. Без кредита придется ждать трехлетия.

Два сценария: с ипотекой и без

Срок, когда вы сможете использовать маткапитал, напрямую связан с тем, берете ли вы ипотеку. Разберём оба сценария по порядку. 

1. Покупка вторички с ипотекой (можно сразу)

Если оформляете ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке, использовать маткапитал разрешено сразу после его получения. Ждать три года не нужно.

Что можно сделать:

• внести сертификат как первоначальный взнос;
• погасить часть основного долга или процентов по уже взятому кредиту.

Это самый популярный сценарий. Банки охотно принимают маткапитал в качестве первого взноса, особенно если оформляете льготную ипотеку (семейную, дальневосточную и т.д.). Главное, уточнить в банке, работает ли он с этой схемой.

2. Покупка вторички без ипотеки (только после 3 лет)

Если планируете купить квартиру на вторичке полностью за счет маткапитала и собственных средств (без кредита), то придется дождаться, пока ребенку, с рождением которого связан сертификат, исполнится 3 года.

Это правило закреплено в ФЗ-256 и не зависит от того, новостройка это или вторичка. Поэтому, если хотите купить квартиру сразу, тогда – ипотека.

Требования СФР к вторичному жилью

Чтобы СФР одобрил перечисление средств, приобретаемое жилье должно соответствовать нескольким критериям.

Объект должен быть:

• расположен на территории Российской Федерации;
• пригоден для постоянного проживания (не аварийный, не подлежащий сносу);
• юридически чистым (без арестов, обременений, споров);
• оформлен в собственность продавца.

Что нельзя купить на маткапитал:

• апартаменты (юридически это нежилые помещения);
• коммерческую недвижимость;
• земельные участки без построек (участок можно купить только вместе с домом);
• аварийное или ветхое жилье;
• долю в квартире, если она не является изолированной комнатой или отдельной частью жилья.

С 1 января 2025 года при покупке частного дома на вторичном рынке с использованием маткапитала потребуется заключение о пригодности жилья для проживания. Для квартир это требование не действует.

💡 Много ограничений? Мы рекомендуем параллельно рассмотреть образование

Вторичный рынок – это Росреестр, проверка жилья на аварийность, риски сделки с родственниками. Образование работает проще: договор с лицензированной школой, заявление через Госуслуги, деньги напрямую на счет учреждения. Никакого ЕГРН, никакого обязательства о выделении долей. Если на сертификате останется остаток после покупки – это самый логичный следующий шаг.

Посмотреть школы, которые принимают маткапитал →

Пошаговая инструкция: как купить вторичку на маткапитал

Рассмотрим сценарий с ипотекой – самый частый.

Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть сертификат. Если он не пришел автоматически, подайте заявление на Госуслугах, в СФР или МФЦ.

Шаг 2. Выберите банк и получите одобрение по ипотеке. Уточните, принимает ли банк маткапитал как первый взнос. Обычно это требование нужно согласовывать заранее.

Шаг 3. Найдите квартиру на вторичном рынке. Проверьте ее на аварийность, обременения, юридическую чистоту. Запросите выписку из ЕГРН.

Шаг 4. Заключите договор купли-продажи (ДКП). В договоре рекомендуется указать, что часть суммы оплачивается за счет средств материнского капитала. Это упрощает проверку СФР. Также можно отразить этот момент в заявлении о распоряжении средствами. Пропишите порядок расчетов.

Шаг 5. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. После регистрации получите выписку из ЕГРН.

Шаг 6. Подайте заявление о распоряжении средствами в СФР. Это можно сделать через Госуслуги, МФЦ или лично в отделении фонда. Приложите копии: паспорта, свидетельств о рождении детей, ДКП, выписки из ЕГРН, ипотечного договора (если есть), справки об остатке маткапитала, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. 

Шаг 7. Дождитесь перечисления. СФР рассматривает заявление 5 рабочих дней. Деньги перечисляют продавцу или банку в течение 5 рабочих дней после одобрения.

Шаг 8. Выделите доли детям. После того как ипотека будет полностью погашена (или сразу при покупке без кредита), выделите доли в квартире всем членам семьи в течение 6 месяцев. Это обязательное требование закона.

Особые случаи: покупка доли, комнаты, жилья у родственников

Покупка доли. Закон не запрещает покупать долю в квартире на маткапитал. Но есть нюанс: доля должна быть изолированной и пригодной для проживания (например, отдельная комната). Если покупаете долю в коммунальной квартире, это возможно. Если доля формальная (1/100) без возможности фактического проживания – СФР откажет.

Покупка комнаты. Комната в коммуналке или общежитии (при условии, что это жилое помещение) может быть куплена на маткапитал. Главное, чтобы она была самостоятельным объектом недвижимости с отдельным кадастровым номером.

Покупка у родственников. СФР особенно внимательно проверяет сделки между близкими родственниками. Если вы покупаете квартиру у родителей, брата, сестры или других родственников, всегда есть риск отказа. Фонд может заподозрить нецелевое использование средств. Чтобы снизить риски, убедитесь, что цена соответствует рыночной, сделка полностью прозрачна,  а документы оформлены правильно.

Вторичка vs новостройка: что выбрать